案情簡介

　　原告張某與被告李某均居住在被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)內(nèi)，且原告張某位于被告李某樓下。2024年5月6日，原告發(fā)現(xiàn)家中主臥衛(wèi)生間的屋頂處有漏水聲，隨即聯(lián)系住在樓上的被告李某。原告與被告李某共同在場拆開衛(wèi)生間的集成吊頂，發(fā)現(xiàn)集成吊頂上方存在漏水點(diǎn)。5月12日左右，原告發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間旁邊的主臥屋頂、墻體、壁布及柜子出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象，遂再次聯(lián)系被告李某。最終，專業(yè)維修人員于5月18日前往家中進(jìn)行維修。經(jīng)檢測，漏水原因是被告某房地產(chǎn)公司鋪設(shè)在被告李某家中的暗埋管道存在一個針眼大小的小孔，通過肉眼查看及手指觸摸可判斷小孔是向管道內(nèi)部凸起的。

　　法院審理

　　法院審理認(rèn)為，原告居住于被告李某樓下，原告家中家具、裝修發(fā)霉系被水浸泡所造成，與被告李某家中管道漏水發(fā)生在同一時間、同一位置，足以認(rèn)定原告家中財產(chǎn)受損是因李某家中管道漏水所致。本案中，破損管道是由被告某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)鋪設(shè)安裝的暗埋管道，被告李某入住前鋪貼瓷磚及日常生活不可能破壞到該管道，且受損漏水的小孔是由外向管道內(nèi)部凸起，應(yīng)系因外力作用于管道外部致其受損，漏水孔僅有細(xì)小針眼大小，不排除在運(yùn)輸、鋪埋過程中因磕碰造成最初的微小瑕疵，后經(jīng)水壓沖擊，日積月累，漏水孔變大，最終發(fā)生漏水現(xiàn)象。被告某房地產(chǎn)公司辯稱，被告李某自2015年購房至今已九年之久，早已超過《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》關(guān)于兩年保修期的規(guī)定。法院認(rèn)為，開發(fā)商在超出保修期的合理期限內(nèi)，仍負(fù)有保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。

　　本案中，案涉受損管道為暗埋的排水管道，雖然約定的保修期為兩年，但造成原告財產(chǎn)損失的卻是案涉管道漏水，確系存在質(zhì)量問題。保修期不能等同于保質(zhì)期，漏水管道保修期滿，開發(fā)商的保修責(zé)任雖消滅，但不等于可以免除開發(fā)商的商品質(zhì)量保證責(zé)任，開發(fā)商在超出保修期的合理期限內(nèi)仍負(fù)有保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。案涉管道為暗埋排水管道，若按被告某房地產(chǎn)公司所稱，超過兩年保修期即不承擔(dān)責(zé)任，則購房者需要每隔幾年就打開地面、墻面對暗埋管道進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，這顯然不符合現(xiàn)實(shí)。因此，法院認(rèn)為案涉管道未超出該項(xiàng)工程的合理使用期限，被告某房地產(chǎn)公司不能舉證證明管道所存在的損壞是由于自然原因或購房者人為改動等所造成，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，就原告的相關(guān)損失進(jìn)行賠償。

　　法官說法

　　房屋是需要長期使用的特殊商品，開發(fā)商應(yīng)保證在合理使用期限內(nèi)，建造房屋所使用的管線、建材等符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到合理的使用期限。雖然法律對于建筑工程的合理使用年限沒有明確規(guī)定，但開發(fā)商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同于合理使用年限。而應(yīng)在充分考慮房屋建筑的特性，即“可以長期使用的固定資產(chǎn)”這一基礎(chǔ)上，參照同類建筑工程的實(shí)際合理使用年限，確保房屋的合理使用年限符合社會公眾的預(yù)期。同時，也要注意到，在房屋存在質(zhì)量問題的情況下，質(zhì)量問題往往在保修期內(nèi)已經(jīng)存在，只是其造成的損害在后期才顯現(xiàn)而已。因此，開發(fā)商不能單純地以超出保修期為由，而拒絕承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題造成的損失。